System emerytalny oparty na solidarności międzypokoleniowej, działa w ten sposób, że składki emerytalne pracujących przeznaczane są na wypłatę emerytur. W Polsce na takiej zasadzie funkcjonuje Fundusz Ubezpieczeń Społecznych (FUS), którym zarządza Zakład Ubezpieczeń Społecznych, czyli ZUS. System taki wydaje się na pierwszy rzut oka sensownym rozwiązaniem. Jednak praktyka pokazuje, że jest też bardzo wrażliwy na wiele czynników ryzyka, z których najważniejsze to kryzysy powodujące okresy większego bezrobocia i niewystarczający realny wzrost wynagrodzeń oraz starzenie się społeczeństwa.

Z opublikowanego przez ZUS w marcu raportu wynika, że w ciągu najbliższych pięciu lat deficyt FUS wyniesie aż 350 mld zł. Dla porównania wszystkie dochody budżetu państwa na 2010 rok są zaplanowane na kwotę około 250 mld zł. Niestety, prognozy dotyczące przyszłych zmian struktury demograficznej sugerują, że to dopiero początek kłopotów. Według danych Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju w 2000 na każdego Polaka w wieku 65+ przypadało 5 osób w wieku produkcyjnym, które mogły finansować jego emeryturę. W 2050 na jednego emeryta będą przypadać już tylko mniej niż 2 osoby zdolne do pracy.

Aby zapobiec przyszłej katastrofie systemu emerytalnego dokonano jego reformy. Dała ona początek Otwartym Funduszom Emerytalnym (OFE), czyli drugiemu filarowi emerytalnemu oraz Funduszowi Rezerwy Demograficznej, którym zarządza ZUS (do funduszu wpływa m.in. 40% wszystkich dochodów państwa z prywatyzacji). Od 1999 roku pobierane z naszych pensji składki emerytalne nie są w całości przekazywane do FUS. Ich część trafia do OFE, gdzie są w naszym imieniu inwestowane w papiery wartościowe. Niestety przyszłość OFE też nie zapowiada się dobrze. Im gorsza jest sytuacja budżetu państwa, tym większa ochota polityków na zagarnięcie realnie inwestowanej części naszych przyszłych emerytur.

Jednak nawet z uwzględnieniem OFE, ciągle za mały odsetek składki emerytalnej jest realnie inwestowany a prawne ograniczenia dotyczące struktury portfela inwestycyjnego OFE utrudniają im osiągnięcie pożądanych stóp zwrotu. Nawet jeżeli założylibyśmy, że system solidarności międzypokoleniowej będzie działał sprawnie a rządzącym nie uda się przejąć trafiającej do OFE części składek, to i tak emerytura przeciętnego Polaka stanowić będzie nieznaczną część jego ostatniego wynagrodzenia. Z obliczeń firmy Expander wynika, że trzydziestoletni dzisiaj mężczyzna, zarabiający 4000 brutto, po przejściu na emeryturę otrzyma świadczenia w wysokości ok. 64% swojego ostatniego wynagrodzenia. Choć na pierwszy rzut oka tego nie widać, jest to znaczący spadek dochodów. Posiłkując się strukturą wydatków gospodarstw domowych publikowaną przez GUS, przy takim spadku dochodów nasz mężczyzna będzie musiał zrezygnować całkowicie z wydatków na rekreację, kulturę i przyjemności, z pomagania najbliższym oraz, last but not least, z alkoholu i wyrobów tytoniowych. Skorygowaniu będą musiały także ulec znacznie wydatki na transport i łączność. Jeżeli jednak będzie on nadal chciał poświęcić część swojej emerytury na wymienione powyżej cele, to będzie zmuszony znacznie zmniejszyć spożycie artykułów żywnościowych, ograniczyć dbałość o zdrowie lub zaprzestać kupowania nowych ubrań. Jeszcze gorzej będzie w przypadku kobiety, której stopa zastąpienia pensji przez emeryturę wyniesie tylko około 46%! Przy takim spadku dochodów, ograniczenia wydatków będą musiały mieć charakter dramatyczny.

Trzeba też wspomnieć, że im wyższe zarobki, tym niższa będzie stopa zastąpienia. Wynika to z faktu, że składki emerytalne są odprowadzane są tylko do momentu osiągnięcia w danym roku dochodu równego trzydziestokrotności średniego wynagrodzenia w gospodarce narodowej. Dzisiejsza trzydziestoletnia kobieta zarabiająca np. 20 tys. zł brutto otrzyma z dwóch filarów emeryturę stanowiącą zaledwie około 20% jej ostatniego wynagrodzenia. Stopień pogorszenia stylu życia do jakiego była ona przyzwyczajona wyniesie więc aż 80%.

Niestety, jedynym sposobem, aby zapewnić sobie wesołe życie na emeryturze jest odpowiednio wczesne stworzenie „prywatnego funduszu emerytalnego” opartego na dobrowolnych i systematycznych inwestycjach. Doradcy firmy Expander przygotowali 8 porad, które pomogą w efektywnym wykonaniu tego przedsięwzięcia.

1. Nie opóźniaj decyzji o rozpoczęciu inwestowania

Albert Einstein twierdził, że największym wynalazkiem ludzkości jest procent składany. Na czym polega jego fenomen? Załóżmy dla uproszczenia, że średnia stopa zwrotu z inwestycji wyniesie 10% w skali roku. Po nasz majątek wzrośnie więc o 10%. Jeżeli zysków nie wydamy, lecz będziemy je ponownie inwestować to po 2 latach nasz majątek wzrośnie nie o 20% lecz o 21%, po trzech latach wzrośnie nie o 30% lecz 33%, … a po 10 latach wzrośnie aż o niemal 160% (a nie o 100% jakby mogło się na pierwszy rzut oka wydawać)! Imponujące, jednak aby w pełni skorzystać z dobrodziejstw procentu składnego potrzebne są dwa czynniki:

1. Reinwestowanie zarobionych pieniędzy (zysków)

2. Czas (im dłuższy okres tym silniej pracują reinwestowane zyski).

Najlepiej więc jak najszybciej rozpocząć systematyczne oszczędzanie. Zachęcającym do szybkiego podjęcia decyzji niech będzie poniższe porównanie dwóch osób w różnym wieku rozpoczynających regularne inwestowanie z przeznaczeniem na emeryturę. Odwlekania decyzji o rozpoczęciu inwertowania może dużo kosztować, co wyraźnie widać w załączonej tabeli.

2. Nie czekaj na lepsze czasy

Odwlekasz decyzję o rozpoczęciu inwestowania, czekając na poprawę sytuacji na rynkach finansowych? Niepotrzebnie. Po pierwsze, nawet w grupie wysoko wykwalifikowanych specjalistów zajmujących się zawodowo inwestowaniem, większości nie udaje się w dłuższym okresie przewidywać jak będzie kształtowała się koniunktura na giełdach. Dlaczego więc miałoby się to udać właśnie Tobie?

Po drugie, moment rozpoczęcia inwestowania może mieć kolosalne znaczenie w przypadku jednorazowego zainwestowania dużej kwoty pieniędzy. W przypadku regularnego inwestowania, moment rozpoczęcia inwestycji jest jednak zupełnie bez znaczenia. Inwestowany kapitał w początkowym okresie jest niewielki w stosunku do wszystkich wpłat jakich mamy zamiar dokonać w przyszłości. Nawet jeżeli na giełdach rozpoczną się spadki, to da nam to tylko okazję, do nabywania większej ilości tańszych akcji w początkowym okresie gromadzenia kapitału, co z pewnością zaprocentuje w następnych latach.

3. Regularność ważniejsza niż oszczędzane kwoty

Uważasz, że nie warto rozpoczynać regularnego inwestowania, bo kwota, jaką mógłbyś odkładać jest zbyt mała? To błąd. Dużo ważniejsze od wielkości kwoty jest odpowiednio wczesne rozpoczęcie tego procesu oraz regularność i konsekwencja z jaką będziemy odkładać na emeryturę. Jeżeli proces regularnego inwestowania rozpoczniemy wraz wejściem na rynek pracy (w wieku 25 lat) i systematycznie będziemy inwestować zaledwie 100 zł miesięcznie, to pozwoli to na podwyższenie naszej emerytury aż o 1700 zł miesięcznie, czyli niemal 630 zł z uwzględnieniem inflacji. Jeśli jednak opóźnimy moment rozpoczęcia inwestowania o 5 lat (wiek 30 lat) wtedy przy tej samej kwocie miesięcznej płatności dodatek do emerytury wyniesie 1180 zł (realnie 438 zł). Kolejne 5 lat zwłoki (wiek 35 lat) to spadek dodatku do 805 zł (realnie 300 zł).

To wyliczenie dokładnie obrazuje, że warto oszczędzać w sposób regularny. Trzeba także jak najszybciej rozpoczynać oszczędzanie.

4. Inwestuj zawsze ten sam odsetek wynagrodzenia

Jeśli zdecydujemy się tylko na oszczędzanie określonej niezmiennej kwoty np. 100 czy 200 zł, to już po kilku latach może być ona zbyt mała, by w momencie przejścia na emeryturę zapewnić utrzymanie poziomu życia, do jakiego będziemy przyzwyczajeni. Wszystko ze względu na wzrost wynagrodzeń. Z powodu podwyższania kwalifikacji, zdobywania doświadczenia zawodowego i awansów zarabiamy więcej. Nasze pensje rosną też z powodu urealniania wynagrodzeń, czyli korygowania ich o wskaźnik inflacji. Ekonomicznie uzasadnione jest więc proporcjonalne do wzrostu wynagrodzeń zwiększanie sumy regularnych inwestycji. Dlatego też zamiast ustalać ich wielkość w postaci stałej kwoty, zdecydowanie lepiej jest z góry określić sobie procentową część naszego wynagrodzenia jaką zamierzamy inwestować.

Szczególnie dotyczy to osób o ponadprzeciętnych dochodach, bowiem składki emerytalne są odprowadzane tylko od uposażeń nieprzekraczających trzydziestokrotności średniego wynagrodzenia. Jeśli państwo zwalnia te pieniądze z konieczności zapłaty składki na ZUS, warto samodzielnie odłożyć większą ich cześć, niż to ma miejsce w wypadku dochodów od których składki już opłacono.

5. Nie ulegaj pokusie wcześniejszego wydawania

Nasze codzienne życie jest pełne pokus, szczególnie w czasach gdy większość społeczeństwa prowadzi konsumpcyjny tryb życia. Może rodzić to wielką ochotę, by wcześniej, przed emeryturą, wydać choćby cześć zaoszczędzonych środków. W takich sytuacjach często podpieramy się niczym nieuzasadnionym optymizmem, twierdząc, że łatwo w przyszłości uda nam się zrekompensować wydane środki. Nic bardziej mylnego, wcześniejsza wypłata często może zniweczyć długotrwałe wysiłki. Po pierwszej dokonanej wypłacie, ciężko będzie odmówić sobie kolejnych. Poza tym, odrobienie powstałego w ten sposób niedoboru nie będzie wcale łatwe i tanie.

Zakładając, że w momencie przejścia na emeryturę chcemy dysponować kwotą 500 tys. zł musimy od 35 roku życia przez 30 lat oszczędzać po 428 zł miesięcznie. Jeśli jednak wiedzieni pokusą po 20 latach oszczędzania wypłacimy sobie kwotę 50 tys. zł (na przykład na zakup samochodu), to by spełnić nasze pierwotne założenia musimy zwiększyć miesięczną kwotę oszczędności z 428 zł do 1000 zł.

Pamiętajmy, że odpowiednia wielkość naszej emerytury jest ważniejsza niż zdecydowana większość innych powodów, które mogłyby nas skłonić uszczuplenia przeznaczonego na ten cel kapitału.

6. Włącz autopilota, wyłącz emocje

Zdecydowanie trzeba unikać sytuacji w której co miesiąc samodzielnie wykonujemy przelew z rachunku bieżącego na oszczędnościowy. To bowiem regularnie będzie wywoływało dodatkowe wątpliwości, czy aby nie ma przyjemniejszych sposobów na wydatnie tych pieniędzy. Będzie też skłaniało do sprawdzenia ile już oszczędziliśmy, co w okresach gorszej koninktury na rynkach może spowodować zniechęcenie prowadzące do rezygnacji z regularnego inwestowania. Znacznie lepiej jest ustawić zlecenie stałe, które już bez naszego udziału będzie dokonywało automatycznego transferu na odpowiedni rachunek.

Warto pamiętać, że pieniądze oszczędzane w długiej perspektywie, bardzo lubią spokój. I spokój taki warto im zapewnić. Nie powinniśmy więc ekscytować się bieżącymi wydarzeniami giełdowymi. Te bowiem w wypadku oszczędzania na emeryturę mają niewielkie znaczenie. Najlepiej sprawdzać swój „emerytalny” portfel inwestycyjny nie częściej niż raz na rok, i to tylko po to aby dopasować go do ustalonej na początku struktury aktywów (patrz porada nr 8).

7. Myśl długoterminowo

Zwycięzcą kolarskiego wyścigu jest nie ten zawodnik który prowadził przez prawie cały dystans, lecz ten, który pierwszy wjechał na metę. Takie same zasady obowiązują w długoterminowym inwestowaniu.

Nigdy nie zapominaj, że Twoim celem jest maksymalizacja zysków na koniec kilkudziesięcioletniego okresu oszczędzania. I, że musisz dostosować swoje myślenie do tak długiego okresu inwestycji. Unikaj zatem zdecydowanie podejmowania jakichkolwiek decyzji pod wpływem gorących medialnych newsów. Unikaj też pochopnego reagowania na różnego rodzaju podsumowania i zestawiania. W mediach poznasz wyniki funduszy inwestycyjnych z ostatniego miesiąca, a w najlepszym razie roku. Jest mała szansa, że znajdziesz tam skuteczny przepis na długoterminowe inwestowanie.

W budowaniu swojego długoterminowego portfela kieruj się sprawdzonymi od lat zasadami. Unikaj natomiast podejmowania istotnych decyzji na podstawie ostatnio zaobserwowanych stóp zwrotu. Na przykład receptą na niemal pewną porażkę jest decydowanie o tym czy inwestować w akcje czy w obligacje na postawie stóp zwrotu z ostatniego roku. Jeśli chcesz zbudować skuteczny, długoterminowy portfel, to najpierw ustal jego podział na główne klasy aktywów (akcje, obligacje) a dopiero potem postaraj się wybrać najlepsze inwestycje w ramach tych grup. Przez większość okresu inwestowania, bez względu na kondycję rynków finansowych, utrzymuj niezmienne, ustalone od początku, proporcje pomiędzy tymi klasami. Potem zaś, wraz ze zbliżaniem się do emerytury, stopniowo zwiększaj udział obligacji w portfelu. Nie zapominaj także o dywersyfikacji, czyli o zróżnicowaniu inwestycji,  w ramach poszczególnych klas aktywów.

Tak zbudowany portfel, choć w krótkich okresach czasu może nie przynosić tak spektakularnych zysków jak zwycięzcy krótkoterminowych rankingów, powinien okazać się najlepszy na zakończenie okresu oszczędzania. Dzięki temu to ty pierwszy dotrzesz na metę.

8. Dostosuj poziom ryzyka do jakości Twojego snu

Portfel inwencyjny musi być dostosowany do Twojego profilu ryzyka. Jeśli jesteś osobą słabo znoszącą znaczne wahania cen papierów wartościowych, to lepiej, jeśli dostosujesz do tej cechy swojego charakteru skład portfela inwestycyjnego. Na koniec okresu oszczędzania zgromadzona przez ciebie kwota najprawdopodobniej będzie niższa, niż w wypadku, gdybyś zainwestował środki bardziej agresywnie. Zyskasz jednak coś co jest bezcenne – spokój. Nie są czymś wyjątkowym osoby, które ze względu na niedostosowanie ryzyka swoich inwestycji do własnych preferencji, nie mogą spać po nocach. W takiej sytuacji portfel i tak będzie trzeba zmienić, bowiem człowiek naturalnie dąży do wyeliminowania ze swojego życia nadmiernego, nieakceptowanego ryzyka. W skrajnych przypadkach nadmiar negatywnych emocji może wręcz skłonić do całkowitej rezygnacji z regularnego inwestowania. Dlatego najlepiej kwestie ryzyka rozpatrywać już na początku tworzenia strategii inwestycyjnej, a prawidłowo ustalonej struktury nie należy zmieniać przez większość okresu inwestowania dział poszczególnych instrumentów w portfelu powinniśmy dostosować do naszego poziomu tolerancji ryzyka. Na przykład w następujący sposób:

• · niski poziom tolerancji ryzyka – 20% akcje, 80% obligacje
• umiarkowany poziom tolerancji ryzyka – 50% akcje, 50% obligacje
• wysoki poziom tolerancji ryzyka – 80% akcje, 20% obligacje

Trzeba pamiętać, że pomiędzy tymi trzema umownymi poziomami ryzyka istnieje jeszcze nieskończenie wiele punktów pośrednich. W takim wypadku udziały poszczególnych klas aktywów powinny być odpowiednio modyfikowane. Ważne też, aby te proporcje rozpatrywać w kontekście całego portfela emerytalnego, czyli łącznie z I i II filarem. Ponieważ w pierwszych dwóch filarach systemu emerytalnego zdecydowanie dominują inwestycje bezpieczne (obligacje), to udział akcji w samodzielnie budowanym portfelu powinien być większy, nawet jeżeli nie jesteśmy urodzonymi ryzykantami. W niektórych, uzasadnionych długim okresem oszczędzania przypadkach, akcje mogą stanowić nawet całość portfela przeznaczonego na dodatkową emeryturę. Dopiero na kilka lat przed datą przejścia na emeryturę warto stopniowo zwiększać udział bezpiecznych, ale mniej zyskownych papierów.

Autorzy:
» Rafał Lerski, Analityk Expandera
» Paweł Majtkowski, Analityk Expandera

źródło:www.expander.pl

Brak powiązanych wpisów.

Po spadkach cen przekraczających nawet 60 proc. warto zwrócić uwagę na nieruchomości wakacyjne i apartamenty w Europie. Rentowność takich inwestycji zazwyczaj zawiera się w przedziale 3 – 7 proc. w skali roku, co niejednokrotnie przewyższa stopę zwrotu możliwą do uzyskania z dostępnych obecnie lokat – wynika z analizy Home Broker. Dla osób, które nie chcą podejmować ryzyka kursowego, alternatywą może być inwestycja w „condohotel” w Polsce.

Minister budownictwa Hiszpanii podał właśnie, że w 2009 roku oddano do użytkowania 387 tys. domów (dla porównania w Polsce było to 160 tys. mieszkań). Co ciekawe, w tym samym okresie w stolicy korridy sprzedano jedynie 221 tys. domów, co powoduje że obecny zasób niesprzedanych domów wzrósł z około 1,1 mln do 1,25 mln domów! W obliczu tych danych mało pocieszające wydaje się, że w 4 kwartale 2009 roku w Hiszpanii zawarto jedynie o 0,3% mniej transakcji niż rok wcześniej (przez ostatnie 2 lata spadek wolumenu był dwucyfrowy).

Nie dziwi więc fakt, że ceny nieruchomości w Hiszpanii spadły miejscami nawet o 50%. Nie były to jednak spadki najbardziej dotkliwe. Jak podaje jeden z łotewskich pośredników średnia cena nieruchomości w tym kraju była w II kwartale 2009 roku o 60% niższa niż jeszcze rok wcześniej. W Bułgarii przecena wyniosła o połowę mniej (30%). Na tym tle wyróżnia się Polska, gdzie ceny mieszkań w największych miastach spadły w szczytowym okresie kryzysu o około 10%.

Co ciekawe w Grecji, pomimo kryzysu, w 2008 roku ceny jeszcze rosły. Obecnie natomiast w związku z problemami fiskalnymi obserwowana jest jedynie niewielka przecena szacowana w przedziale 5-10 proc. oraz znaczny spadek liczby transakcji. Najbliższe miesiące pokażą czy grecki rynek nieruchomości powieli scenariusz polski – znaczny spadek wolumenu transakcji i niewielka korekta cen, czy hiszpański – gdzie ceny spadały ze znaczną dynamiką. Zależeć to będzie głównie od tego, jak inwestorzy zagraniczni zareagują na przecenę. Nadpodaż domów w Hiszpanii, w której należy upatrywać główny powód gwałtownych obniżek, wynikała nie tylko z dużej liczby nowopowstałych inwestycji, ale także z exodusu inwestorów.

Apartament nad Morzem Czarnym w cenie kawalerki w Katowicach

Wystarczy budżet rzędu 80 tys. zł aby zostać właścicielem kawalerki w bułgarskim kurorcie – Burgas. Kwota ta odpowiada cenie najtańszych mieszkań w Katowicach. Ceny domów w Burgas zaczynają się natomiast w okolicach 200 tys. zł. Dodatkowe 50 tys. zł pozwoli na nabycie umeblowanego apartamentu o powierzchni 60 m² na Słonecznym Brzegu. Dla porównania za owe ćwierć miliona złotych można zostać właścicielem dwa razy mniejszej kawalerki na warszawskim Ursynowie w niskim budynku z wielkiej płyty.

Większym budżetem należy dysponować aby nabyć nieruchomość w Hiszpanii. Najtańsze apartamenty kosztują tu około 200 tys. zł. W pobliżu Alicante za wyposażony dom o powierzchni 120 m² należy zapłacić około 410 tys. zł. Niekwestionowanym plusem Hiszpanii jest długość sezonu, który wynosi od 9 do nawet 12 miesięcy (na Costa Del Sol). Dla porównania w Bułgarii można liczyć na wynajem nadmorskiej nieruchomości przez okres około 5 miesięcy rocznie.

Podobna grubość portfela potrzebna jest aby nabyć nieruchomość w Grecji. Tu także ceny najtańszych apartamentów zaczynają się od 200 tys. zł. Średnia cena nieruchomości jest jednak wyższa niż w Hiszpanii, chcąc więc kupić dom w dobrym stanie o powierzchni 110 m² na Krecie należy dysponować bowiem kwotą minimum 500 tys. zł.

W Polsce natomiast kupno na własność apartamentu w pięciogwiazdkowym hotelu nad morzem to wydatek rzędu minimum 350 tys. zł. Pokój hotelowy w centrum stolicy kosztuje natomiast około 700 tys. zł. Niekwestionowanym plusem takiej inwestycji jest stabilność dochodów – kupując na własność apartament w tego typu „condohotelu” (czyli hotelu, w którym właścicielami pokoi nie jest zarządzający hotelem, ale poszczególni inwestorzy) podpisujemy bowiem umowę na wieloletni najem z gwarantowanym czynszem wyrażonym w polskiej walucie. Ponadto, w takim wypadku, operator hotelu zajmuje się zarządzaniem i wynajmem naszego apartamentu. Natomiast w przypadku nieruchomości za granicą za około piątą część dochodu z najmu otrzymamy profesjonalną usługę zarządzania i pośrednictwa. W takim wypadku dochody będą także zmienne w czasie.

Rentowność inwestycji rzędu 7 proc.

Ile więc można zarobić na takiej inwestycji? W polskiej ofercie Home Broker inwestycje typu „condohotel” pozwalają na osiąganie rocznego przychodu z wynajmu rzędu 7 proc. wartości nieruchomości. Na tym tle gorzej wygląda sytuacja w Hiszpanii i Bułgarii. Jak wynika z informacji Home Broker rentowność w wymienionych krajach oscyluje w granicach 4 – 7 proc. Znacznie niższą stopę zwrotu, bo wynoszącą 3-4 proc. oferują nieruchomości w Grecji.

Najważniejszym czynnikiem decydującym o wysokości zysków jest lokalizacja. Oczywiście najwyższe rentowności osiąga się w przypadku nieruchomości najlepiej usytuowanych, a więc na przykład w pierwszej linii od morza lub w centrach największych miast. Do najpopularniejszych lokalizacji można zaliczyć na przykład: Kretę w Grecji, Słoneczny Brzeg, Warnę i Sofię w Bułgarii oraz wybrzeża Costa Del Sol, czy Costa Blanka z popularnym Alicante w Hiszpanii. Dobrym barometrem atrakcyjności lokalizacji mogą być… biura podróży. Można tam bowiem zdobyć informacje o najbardziej popularnych miastach i kurortach na całym świecie.

Wybierając nieruchomość za granicą należy jednak mieć też na względzie ryzyko wynikające z kursu walutowego. Zarówno bowiem przeliczony na złote czynsz najmu jak i wartość nieruchomości za granicą będą malały wraz z umacnianiem się rodzimej waluty (co obecnie ma miejsce). Odwrotna sytuacja miałaby natomiast miejsce w przypadku spadku wartości polskiej waluty.

Najniższe koszty w Bułgarii

Nabywając nieruchomość trzeba zwrócić także uwagę na koszty transakcyjne. Należy bowiem opłacić podatek od transakcji (w Polsce jest to podatek od czynności cywilno prawnych), notariusza, pośrednika oraz wnieść stosowną opłatę za zmiany w księdze wieczystej (lub innym odpowiednim rejestrze). Na tym tle najlepiej wypada Bułgaria. Koszty związane z nabyciem nieruchomości nie powinny przekroczyć tu 4 – 6 proc. wartości nieruchomości. Podobnie sytuacja wygląda na rynku wtórnym w Polsce.

Gdy przy transakcji nie będziemy się posiłkować kredytem, koszty transakcyjne nie powinny przekroczyć 6,5 proc. Wybierając natomiast apartament od dewelopera koszty spadną do około 1 proc. wartości nieruchomości – w takim wypadku nie pobierana jest bowiem ani prowizja, ani podatek PCC. Na tym tle najgorzej wypadają Hiszpania i Grecja. Zgodnie z informacjami Home Broker w stolicy Korridy koszty transakcyjne mogą wynieść 10 proc., natomiast w Grecji może być to nawet aż 16%! W obu przypadkach jest co wynika z wysokiego podatku od transakcji, który w Grecji osiąga rekordową wysokość 9 – 11 proc. wartości nieruchomości.

Najniższe podatki w Polsce

Od uzyskiwanych dochodów z najmu niezbędne jest także opłacenie podatku. Także i w tym obszarze najgorzej wypada Hiszpania. Właściciel nieruchomości musi tu odprowadzać 24 proc. przychodu z najmu do kasy państwa. O wiele bardziej atrakcyjne jest opodatkowanie w Bułgarii, która w 2008 roku wprowadziła podatek liniowy na poziomie zaledwie 10 proc. Niekwestionowanym liderem jest jednak Polska. Od bieżącego roku ryczałt od przychodów z najmu wynosi 8,5 proc.

zdródło: www.homebroker.pl/

Powiązane wpisy:

1. Mieszkania mogą również tanieć
2. Kredyt u dewelopera można dostać szybciej niż w banku
3. Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży?

2 Marca „Dziennik Gazeta Prawna” napisała ciekawy artykuł o

Według gazety :

Plusy współpracy z deweloperem

Czego możemy się spodziewać, biorąc kredyt za pośrednictwem dewelopera:

● Niższa marża (czasem tylko w pierwszym okresie kredytowania)

● Brak prowizji

● Brak opłaty za wycenę nieruchomości

● Krótsza procedura załatwienia kredytu

● Większa wartość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości (wyższe LTV)

● Brak opłaty za wcześniejsza spłatę kredytu

● Brak opłaty za kontrole inwestycji przed wypłatą kolejnej transzy kredytu

● Niższa taksa notarialna

● Jeśli bank zbyt długo rozpatruje wniosek kredytowy, deweloper nie nalicza odsetek za przeterminowane należności

Trzeba jednak pamiętać, że wbrew pozorom nie zawsze oferta przedstawiona przez dewelopera jest najkorzystniejsza dla Ciebie. Deweloperzy bardzo często związani są z ograniczoną liczbą banków (nierzadko tymi które je kredytują). Dlatego oferta jest ograniczona i czasami, promocje oferowane klientom indywidualnym w innych bankach mogą być korzystniejsze.

Całość artykułu można znaleźć TU.

Powiązane wpisy:

1. Czy kredyt w euro będzie tańszy od kredytu z dopłatą?
2. Tanie mieszkania za granicą
3. Czy warto brać franki

Sprzątanie – przed wizytą potencjalnego nabywcy warto posprzątać i pozbyć się niepotrzebnych przedmiotów. Dobrze jest też umyć okna oraz wyprać firany. Mieszkanie musi sprawiać wrażenie czystego i przestronnego.

Dobra atmosfera – przed wizytą dobrze jest przewietrzyć mieszkanie i zadbać o jakiś przyjemny zapach. W zależności od preferencji i ilości czasu można kupić trochę owoców (tu szczególnie przydatne są cytrusy) albo upiec ciasto.

W żadnym wypadku nie pal papierosów w lokalu który sprzedajesz.

Pierwsze wrażenie – bardzo ważną rzeczą jest pierwsze wrażenie. Jeżeli na początku uda wam się zjednać przychylność odwiedzających to później będą mniej wybredni. Dlatego nim przyjmiemy pierwszych klientów warto wyjść na klatkę i obejrzeć drzwi wejściowe, framugi może trzeba je pomalować ? Jeżeli sprzedajemy dom warto również przyjrzeć się frontowi domu (elewacji, dachowi), oraz uporządkować ogród.

Dobre przygotowanie – wystawiając swoją nieruchomość na sprzedaż należy się dobrze przygotować. Zebrać potrzebne dokumenty, posprzątać ale również zastanowić się nad atutami naszej nieruchomości. Prezentacji powinno się dokonywać o takiej porze dnia, kiedy można najbardziej wyeksponować korzystne cechy mieszkania. Jeżeli mamy piękny widok na zieleń to odwiedzającym warto pokazywać mieszkania w czasie dnia, jeśli sprzedajemy apartament z panoramą na miasto to może lepiej zaprosić klientów wieczorem ?

Warto też nie czekając na pytania odwiedzających podać jak najwięcej ciekawych informacji (trzeba się zastanowić tylko co kogo interesuje). Czy jest szkoła, jak wygląda sytuacja z komunikacja miejsca, czy jest w okolicy siłownia, basen etc.

Sposoby te nie wiele kosztują a naprawdę mogą pomóc w sprzedaży szczególnie teraz gdy klienci są bardziej wybredni.

Powiązane wpisy:

1. Jak inwestować w nieruchomości w Polsce?
2. Inwestycje – rynek nieruchomości.
3. Tanie mieszkania za granicą

Jak inwestować w nieruchomości w Polsce? (kwiecien 2006)

a już niedługo aktualne analizy z rynku nieruchomości.

Powiązane wpisy:

1. Inwestycje na rynku nieruchomości a inwestycje w instrumenty pieniężne
2. Jak inwestować w nieruchomości w Polsce?
3. Fundusze inwestycyjne – Wieczna wojna z benchmarkami

Największą popularnością wśród kredytów hipotecznych cieszą się obecnie kredyty w złotych. Ich zaletą jest stosunkowo duża dostępność (nawet w przypadku finansowania 100% wartości nieruchomości) oraz brak ryzyka walutowego. Niestety mają one również wadę w postaci wysokich rat. W przypadku kredytu na kwotę 200 tys. zł zaciągniętego na 30 rat rata wynosi ok . 1300 zł. Z tego powodu część kredytobiorców szuka tańszego rozwiązania, którym może być kredyt we frankach, w euro lub z dopłatą do odsetek. W praktyce często okazuje się jednak, że do wyboru pozostają tylko te dwa ostatnie. Kredyty we frankach są bowiem udzielane przez nieliczne banki, które często wymagają bardzo wysokiej zdolności kredytowej. Poza tym ich marże kredytowe są najwyższe, co powoduje, że w przyszłości ich oprocentowanie może wzrosnąć relatywnie silniej.

Niska rata w okresie dopłat i brak ryzyka walutowego – zalety „Rodziny na swoim”

Osoby ,które chcą płacić niskie raty mają więc do wyboru kredyt w euro lub preferencyjny w programie „Rodzina na swoim”. Nie jest jednak łatwo zdecydować, który z nich jest lepszy, gdyż każdy z nich ma pewne zalety i pewne wady. Zacznijmy od podstawowych różnic. kredyt z dopłatą do odsetek jest udzielany tylko w złotych, a co za tym idzie kredytobiorca nie ponosi ryzyka walutowego. Wysokość rat będzie więc zmieniała się stosunkowo nieznacznie (z wyjątkiem okresu zakończenia dopłat), gdyż będzie zależała jedynie od poziomu stóp procentowych. Za tego rodzaju kredytem przemawia również niższa wysokość początkowych rat. W przypadku kredytu na kwotę 200 tys. zł zaciągniętego na okres 30 lat pierwsza rata wyniesie ok . 946 zł, czyli o 354 zł mniej niż w przypadku zwykłego kredytu w złotych.

Nie każde mieszkanie można kupić za preferencyjny kredyt

Problem polega jednak na tym, że nie każdą nieruchomość można kupić za taki kredyt . Można go bowiem zaciągnąć jedynie na mieszkanie, którego powierzchnia nie przekracza 75 m2, lub dom nie większym niż 140 m2. Poza tym cena nieruchomości musi mieścić się w limicie ustalonym dla danego miasta lub województwa. Preferencyjnego kredytu nie zaciągnie również singiel, a jedynie małżeństwo lub osoba samotnie wychowująca dziecko.

Niska rata, korzyści z umocnienia złotego oraz brak limitów za kredytem w euro

W przypadku kredytu w euro niewątpliwą zaletą jest niska wysokość. Dla opisanego wyżej kredytu pierwsza z rat wyniesie ok . 998 zł. Jest on co prawda wyższa niż kredytu z dopłatą, ale należy pamiętać, że dopłaty skończą się po 8 latach. Wtedy rata preferencyjnego kredytu gwałtownie wzrośnie. Poza tym kredyt w euro można zaciągnąć na dowolną nieruchomość. Nie obowiązują tu bowiem regulacje stosowane w programie „Rodzina na swoim”. Za kredytem w euro przemawiają również przewidywania w zakresie spadku kursu euro, co spowodowałoby spadek wartości zadłużenia w przeliczeniu na złote, a więc i obniżenie się wysokości raty. Z drugiej jednak strony nie ma pewności co do przyszłej wartości kursu, a więc równie dobrze może on wzrosnąć, co spowodowałoby przeciwny skutek.

Założenia do wyliczeń

- Kwota kredytu wynosi 200 tys. zł

- okres spłaty 30 lat

- Dla uproszczenia obliczeń przyjmujemy, że przyjęcie euro nastąpi za 8 lat, czyli dokładnie po zakończeniu wypłaty dopłat do preferencyjnego kredytu.

- Zakładamy, że marża kredytu z dopłatą wynosi 2,5%, a w euro 3,2%

- Marże powiększamy o szacowane wartości stawek bazowych. Zakładamy, że stopa EURIBOR nie ulegnie zmianie w najbliższym roku. W kolejnych 7 latach jej przeciętna wartość wyniesie 1,9%. Wzrost będzie spowodowany dążeniem do osiągnięcia długoterminowej średniej, która wynosi 3,2% (średnia wartość od 1999 r.). W kolejnych latach przyjmie ona wartość 3,2%.

- Dla stopy WIBOR zakładamy, że jej wartość w najbliższym roku nie ulegnie zmianie. Później, do czasu wejścia do strefy euro wyniesie 4,2% (od przyszłego roku najprawdopodobniej wzrośnie, lecz później będzie dążyła do długoterminowej średniej stopy EURIBOR). Po wejściu do strefy euro WIBOR zostanie zastąpiony stopą EURIBOR.
- powierzchnia kupowanego mieszkania to 75 m2

- kurs euro w momencie wstąpienia do strefy euro:

+ wariant optymistyczny – 3,2 zł

+ wariant pesymistyczny – 4,2 zł

+ wariant średni – 3,8 zł

W pierwszym roku koszty kredytów będą zbliżone

Po przeanalizowani podstawowych zalet i wad dokonamy wyliczenia, które pokaże który z nich będzie tańszy. Obliczmy więc ile będzie wynosiła suma rat w zależności od dokonanego wyboru. Czas spłaty podzieliliśmy na trzy części: najbliższy rok, od 2 do 8 roku spłaty i pozostałe 22 lata. W pierwszym roku stopy procentowe zarówno w Polsce jak i w Unii Europejskiej najprawdopodobniej nie ulegną zmianie. Na tej podstawie można wyliczyć, że suma pierwszych 12 rat kredytu z dopłatą wyniesie ok . 11,3 tys. zł, a kredytu w euro 11,5 tys. zł. Mimo dopłat różnica jest więc niewielka ze względu na bardzo niskie oprocentowanie kredytu w euro.

Suma rat spłaconych w pierwszym roku

* spłacone zadłużenie kredytu w euro jest wyrażone w euro

Między 2 do 7 rokiem spłaty tańszy będzie kredyt z dopłatą

W kolejnych 7 latach sytuacja zacznie ulegnie jednak zmianie. Stopy procentowe najprawdopodobniej zaczną rosnąć. EURIBOR będzie dążył do osiągnięcia swojej długoterminowej średniej wartości (3,2%), a więc jego przeciętna wartość w ciągu tych 7 lat wyniesie ok również początkowo zacznie rosnąć, ale później będzie musiał spaść, gdyż stopy procentowe w Polsce będą dążyły od zrównania się z tymi w Unii. Przeciętna wartość WIBOR w tym okresie wyniesie więc okzobacz Oferta Kupna . 4,2%.

W przypadku kredytu z dopłatą suma rat wyniesie w tym okresie wyniesie okzobacz Oferta Kupna . 81 tys. zł. Wyliczenie dla kredytu w euro będzie zależało od wartości kursu euro. W wariancie średnim (kurs 3,8 zł) suma rat spłaconych przez te 7 lat wyniesie 93,5 tys. zł. Wzrost stóp procentowych w Unii niekorzystnie przełoży się więc na wysokość raty kredytu w euro. Nawet w przypadku znacznego spadku kursu euro (wariant kursu 3,2 zł) suma rat kredytu z dopłatą będzie w tym okresie niższa.

Suma rat spłaconych od 2 do 7 roku

Decydujący będzie kurs wejścia do strefy euro

Po upływnie 8 lat sytuacja po raz kolejny ulegnie zmianie. Skończy się bowiem okres dopłat do preferencyjnego kredytu, a więc nastąpi nagły wzrost jego rat. Zgodnie z przyjętymi założeniami wtedy również zostanie wprowadzone w naszym kraju euro. W rezultacie pozostałe zadłużenie kredytu z dopłatą zostanie przeliczone na euro. To właśnie poziom tego kursu tak naprawdę rozstrzygnie o tym który kredyt okaże się tańszy.

Suma rat spłaconych od 9 do 30 roku

Jeśli zgodnie z obecnymi prognozami nastąpi istotne umownie się złotego i kurs wejścia do strefy euro wyniesie 3,2 zł, to tańszy okaże się kredyt w euro. Suma rat spłaconych w całym okresie kredytowania w przypadku kredytu z dopłata będzie o 41 000 zł wyższa. W przypadku, gdy złoty umocni się nieznacznie, to koszty kredytów będą do siebie zbliżone. W przypadku kursu 3,8 zł za euro kredyt w euro będzie o 7 tys. zł droższy. Istnieje jednak również pewne ryzyko, że wbrew obecnym przewidywaniom kurs euro wzroście. Gdyby wyniósł on 4,2 zł, to suma rat kredytu z dopłata byłaby o 39,6 tys. zł niższa.

Suma rat w całym okresie kredytowania

Autorzy:

Źródło: www.expander.pl

Powiązane wpisy:

1. Kredyt u dewelopera można dostać szybciej niż w banku
2. Czy warto brać franki
3. Nowe kroki notowań na GPW

Jest jednak mało prawdopodobne, aby w 2010 roku tendencja ta była kontynuowana w podobnym stylu. Należy spodziewać się większego zróżnicowania trendów rynkowych. Jak sobie radzić w takich warunkach wybierając fundusze do portfela inwestycyjnego?

Paniczna wyprzedaż pod koniec 2008 roku doprowadziła do znaczącego odchylenia wycen aktywów od poziomu równowagi. Wbrew dominującemu wtedy czarnowidztwu, początek 2009 roku przyniósł jednak pierwsze sygnały odbijania się światowej gospodarki od dna. Głównie dzięki rządowym programom antykryzysowym i ekspansywnej polityce pieniężnej, która sprowadziła koszt kapitału do rekordowo niskich poziomów, ale wywołała też wzrost oczekiwań inflacyjnych oraz obawy o kondycję dolara. Mieszanka tych czynników stworzyła środowisko sprzyjające dynamicznym wzrostom cen niemal wszystkich grup ryzykownych aktywów. Poczynając od akcji, poprzez złoto, surowce przemysłowe i rolnicze czy też bardziej ryzykowne obligacje (obligacje korporacyjne i emitowane przez kraje zaliczane do rynków wschodzących).

Początek roku 2010 z co najmniej trzech powodów wygląda odmiennie. Po pierwsze, ceny większości aktywów, po dynamicznych wzrostach, wydaje się, że wróciły do poziomu równowagi. Po drugie, czarnowidztwo analityków zostało zastąpione stonowanym optymizmem. Po trzecie, chociaż nadal powszechne są obawy o siłę amerykańskiej waluty, to końcówka roku przyniosła silne umocnienie dolara, w którym można się nawet dopatrywać sygnałów zmiany trendu. Główne światowe stopy procentowe zapewne pozostaną na niskim poziomie jeszcze przez jakiś czas. Oczekuje się jednak, że w największych gospodarkach globu zaczną one być podwyższane pod koniec roku. Proces wychodzenia światowej gospodarki z kryzysu, kontynuacja ożywienia, pozostają najbardziej prawdopodobnym scenariuszem. Ale też wciąż aktualnych jest wiele czynników ryzyka. Wysokie zadłużenie i deficyty większości państw naszego globu, ciągle duże bezrobocie mogące negatywnie wpływać na popyt konsumpcyjny oraz rosnący odsetek złych kredytów w bankach ciągle niepokoją ekonomistów. Takie środowisko nie powinno sprzyjać kontynuacji jednostajnego, dynamicznego ruchu w górę cen większości aktywów. Rynki aktywów ryzykownych raczej pozostaną w długoterminowym trendzie wzrostowym, ale trendy średnioterminowe mogą okazać się bardziej zróżnicowane. Możliwe są głębsze korekty spadkowe, a w skali całego roku chyba nie należy oczekiwać ekstremalnie wysokich stóp zwrotu z inwestycji w fundusze. Jak w takim razie skonstruować portfel funduszy na 2010 rok?

Kraje BRIC raczej nie powtórzą sukcesu z ubiegłego roku

Rok 2009 zdecydowanie należał do funduszy inwestujących w krajach BRIC (Brazylia, Rosja, Indie, Chiny). Czy podobnie będzie w roku bieżącym? Wydaje się, że nie. BRIC to czwórka krajów, w stronę których z roku na rok przesuwać się będzie środek ciężkości światowego PKB. Z tego powodu powinny znaleźć się w każdym długoterminowym portfelu inwestycyjnym. Jednak dynamiczna zwyżka cen akcji w ubiegłym roku spowodowała, że ich wyceny nie są już tak atrakcyjne. Co najwyżej znajdują się gdzieś w punkcie równowagi. Dlatego też trudno w ich przypadku oczekiwać w skali bieżącego roku stóp zwrotu większych niż przeciętne dla tego typu rynków, czyli ok. 10-15%. To właściwie nic w porównaniu z wynikami ubiegłego roku, gdy wiele funduszy inwestujących w tym rejonie zyskało więcej niż 100%. Z powodu tych dynamicznych zwyżek wzrasta także znacząco ryzyko sporej korekty.

Możliwa rehabilitacja funduszy zarządzanych aktywnie

2009 był niezbyt dobrym rokiem dla funduszy inwestujących aktywnie. Znaczącej większości dostępnych na naszym rynku funduszy aktywnej alokacji lub funduszy zbliżonych do hedgingowych nie udało się osiągnąć wyników lepszych od indeksów giełd akcji. W niektórych przypadkach mieliśmy wręcz do czynienia ze spektakularnymi porażkami. To, że większość zarządzanych aktywnie funduszy jest gorsza od średniej, którą reprezentują giełdowe indeksy, nie powinno dziwić. Już same zasady statystyki mówią nam, że przeważnie w badanej populacji (z wyjątkiem np. populacji o ekstremalnie skośnych rozkładach) zdecydowana większość po prostu nie może być lepsza od średniej. W przypadku strategii aktywnych dochodzą do tego zwiększone koszty transakcyjne, czy też nieuchronne koszty podejmowania, przynajmniej od czasu do czasu, błędnych decyzji. Poprzedni rok był też dla strategii aktywnych dodatkowo trudny z powodu niemal jednostajnych zwyżek większości indeksów. W takich warunkach naprawdę trudno wygrać z rynkiem. Strategie aktywne lubią bardziej zmienne scenariusze. Z tego też powodu w roku bieżącym nie należy zupełnie skreślać inwestujących aktywnie funduszy. Trendy na giełdach w 2010 będą prawdopodobnie bardziej zmienne.

Czyżby wreszcie udany rok dla akcji japońskich?

Słabo radziły sobie w ubiegłym roku także fundusze inwestujące w Japonii. Ceny akcji w Kraju kwitnącej wiśni rozczarowują inwestorów już od 20 lat. Czy ta sytuacja może zmienić się w tym roku? Jest na to szansa. Ostatnie dane o produkcji przemysłowej pokazują, że japońska gospodarka powoli odbija się od dna i to pomimo dosyć mocnego w 2009 roku jena. Rząd japoński prognozuje na 2010 rok wzrost PKB. Byłaby to pierwsza zwyżka od trzech lat. Według analityków z firmy Mitsubishi UFJ Asset Management (jest to spółka zależna Bank of Tokyo-Mitsubishi – największego notowanego banku w Japonii) tanie japońskie akcje oferują obecnie korzystną cenowo ekspozycję na… rynki wschodzące. Japońscy producenci stali czy wytwórcy parków maszynowych powinni zacząć zyskiwać dzięki wzrostowi popytu z krajów BRIC. Ich wyceny pozostają natomiast bardzo niskie w porównaniu z akcjami rynków wschodzących. Te czynniki sprawiają, że chyba warto zastanowić się nad umieszczeniem w 2010 roku w portfelu również akcji japońskich – wydawałoby się wiecznego pariasa. Każdy zły okres musi się przecież kiedyś skończyć.

Akcje polskie nadal atrakcyjne

A co z akcjami polskimi? W 2009 roku polskie akcje znalazły się w środku światowego peletonu. Wzrosły bardziej niż rynki rozwinięte, ale nie osiągnęły tak spektakularnych stóp zwrotu, jak duże rynki wschodzące. Perspektywy dla polskiej gospodarki na rok 2010 pozostają relatywnie dobre. Wyceny akcji, mimo że już nie tak atrakcyjne jak na początku ubiegłego roku, to wciąż są dalekie od przewartościowania. Patrząc na stopy zwrotu z indeksów giełdowych, w 2009 roku najlepiej spisywały się małe i średnie spółki. Sądzę, że w tym roku będzie podobnie, trzeba jednak zwrócić szczególną uwagę na wybór efektywnie zarządzanego funduszu.

Rok raczej nie dla obligacji

Dobrze zarządzane fundusze obligacji mogły w ostatnich dwóch latach przynieść całkiem spore zyski. Wydaje się jednak, że w roku bieżącym trudno będzie o wysokie stopy zwrotu z funduszy obligacyjnych. W trwającej fazie cyklu gospodarczego papiery dłużne z reguły nie są już dobrą inwestycją. Co prawda ewentualne zacieśnianie polityki pieniężnej (czyli wzrost stóp procentowych), zarówno w Polsce jak i w większości innych państw, nastąpi prawdopodobnie nie wcześniej niż pod koniec roku. Jednakże rynki mogą zacząć taki scenariusz dyskontować z pewnym wyprzedzeniem. A wzrost stóp procentowych to spadek cen obligacji znajdujących się w portfelach funduszy. Oczywiście długoterminowy portfel, dobrze dopasowany do profilu tolerancji ryzyka inwestora, w większości przypadków zawsze zawierać będzie pewien odsetek funduszy obligacyjnych. Inwestorzy preferujący aktywne zarządzanie aktywami mogą jednak tą część portfela lekko niedoważyć.

Surowce ograniczają ryzyko w skali całego portfela

Czy w portfelu na rok bieżący powinny znaleźć się surowce? Zdecydowania tak. Przy założeniu kontynuacji światowego ożywienia fundusz oparty na koszyku podstawowych surowców przemysłowych i rolniczych powinien także przynieść dodatnie stopy zwrotu. Chociaż podobnie jak to ma miejsce w przypadku akcji, na spektakularne zwyżki raczej nie ma co liczyć. Surowce charakteryzują się niewysoką korelacją z innymi aktywami, co czyni z nich pożądany składnik dobrze zdywersyfikowanego portfela. Podobnie jest ze złotem. To prawda, że możliwość zmiany trendu deprecjacji amerykańskiej waluty jak na razie nie wróży zbyt dobrze żółtemu kruszcowi. Mimo to długoterminowy portfel inwestycyjny, zoptymalizowany pod kątem ryzyka, powinien zawierać ok . 5-15% aktywów zależnych od kursu złota. Poza tym, nie ma stuprocentowej pewności, że rok 2010 rzeczywiście będzie rokiem ożywienia światowej gospodarki. Mało prawdopodobny, ale przecież niewykluczony scenariusz, zakłada kolejną eskalację kryzysu, prowadzącą do recesji w formie podwójnego dna. Przy ewentualnym ziszczeniu się takiego scenariusza ceny złota mogą osiągnąć rekordowe poziomy.

Rafał Lerski, CFA
Licencjonowany Doradca Inwestycyjny

Źródło: www.expander.pl

Powiązane wpisy:

1. Jak inwestować w nieruchomości w Polsce?
2. Fundusze akcji japońskich – czy wiśnia ponownie zakwitnie?
3. Fundusze inwestycyjne – Wieczna wojna z benchmarkami

Inwestycje na rynku nieruchomości.

Na rynku mieszkaniowym trwa nerwowe wyczekiwanie. Klienci deweloperów i pośredników liczą na spadki cen. Czy doczekają się ich w najbliższych miesiącach?  W ciągu kilkunastu miesięcy ceny w największych polskich miastach poszły w górę nawet o 75 proc. 2007 rok co prawda przyniósł kontynuację trendu, ale mieszkania drożały zdecydowanie wolniej.
W miastach, w których było najdrożej – Warszawa, Kraków, Wrocław – ceny poszły w górę nie więcej niż o kilkanaście procent. Liderów goniły metropolie, w których dotychczas było taniej – Poznań, Łódź, Katowice, Trójmiasto – tam ceny poszły w górę nawet o 25-30 procent.

Co nas czeka w 2008 roku?
Wygląda na to, że to wyczekiwanie będzie dominowało na rynku w najbliższych miesiącach i będzie to czas stabilizacji cen. Eksperci przewidują bowiem jedynie niewielkie ich wahania.
Zdaniem Małgorzaty Battek z działu analiz WGN Real Estate ceny na rynku wtórnym mogą jeszcze wzrosnąć w Katowicach, Łodzi, Opolu i Szczecinie. – Czyli tam gdzie uaktywnia się rynek pracy, a budowało się mało nowych mieszkań i oferta jest niewystarczająca – mówi analityk WGN. Jej zdaniem w tych miastach do końca roku mieszkania mogą podrożeć nawet do 20 proc. – Myślę tu przede wszystkim o mieszkaniach w standardzie popularnym, bo na nie, we wszystkich miastach, jest największy popyt – mówi Bartek.
Jakie mieszkania będą droższe także w innych miastach? Zdaniem eksperta WGN o ok. 8-10 proc. pójdą w górę ceny mieszkań dwupokojowych.

W górę powinny pójdą  też ceny apartamentów. – Rynek mieszkań luksusowych rządzi się własnymi prawami i jest mniej wrażliwy na wahania cenowe na rynku mieszkań popularnych. – mówi Battek.  Z dużym prawdopodobieństwem kolejne wzrosty odnotują unikalne nieruchomości: położone w prestiżowych lokalizacjach i budynkach, w miejscach bardzo ograniczonej podaży, np. w historycznych częściach miast lub w bardzo dobrych lokalizacjach w miejscowościach turystycznych np., inwestycje w apartamenty wysokiego standardu w hotelach SPA blisko morza nad Bałtykiem lub w górach, tuż pod wyciągami narciarskimi. Zdecydowanie drożeć będą apartamenty w luksusowych obiektach hoteli SPA, których zakup będzie nie tyle sposobem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, ile formą zaspokojenia potrzeb zdrowotno-rekreacyjnych i wyróżnienia się, wyeksponowania zamożności- uważają analitycy portalu budowlanego: budnet.pl.  W dodatku, ofert obiektów hoteli SPA o wysokim standardzie – czterogwiazdkowych i pięcio – usytuowanych w bardzo dobrej lokalizacji, np. blisko morza,  nie ma na rynku nieruchomości zbyt wiele- pojawiają się w najlepszych polskich kurortach: Sopocie lub Kołobrzegu jak ostatnio Baltic Plaza****hotel and apartments. Luksusowe apartamenty na sprzedaż nad morzem przez Sea Development są właśnie taka ofertą. W miejscowościach górskich prym wiedzie Zakopane, choć pojawiają się tez oferty w mniejszych kurortach. Na tym rynku, apartamentów w miejscowościach turystycznych, należy spodziewać się dalszego wzrostu cen ze względu na kończące się  tereny inwestycyjne w najlepszych lokalizacjach.

Inwestorzy masowo uciekli z giełdy

Mamy najniższy w historii udział inwestorów indywidualnych w obrotach giełdy- ujawnił wczoraj zarząd warszawskiej GPW. Bessa daje o sobie znać. W ciagu ostatniego półrocza wszystkie indeksy giełdowe zanotowały duże spadki: WIG -25%;, a indeksy małych i średnich spółek odpowiednio:-34% i 29%. Nie najlepiej maja się tez firmy giełdowe, tylko 28 z 330 notowanych spółek  ma dodatnie stopy zwrotu, akcje reszty spółek przynosza straty. Zła koniunktura zniecheca do podejmowania ryzyka, drobni inwestorzy jeszcze pół roku temu kupowali i sprzedawali akcje warte 53 mld zł, dzis to zaledwie 29 mld zł. W tym czasie liczba rachunków maklerskich zmalała z 25 tyś do niecałych 19 tyś. Z warszawskiego parkietu uciekli również inwestorzy zagraniczni. Przez ostatnie pół roku wycofali ok. 10 mld zł. Zniechęcenie inwestorów do rynku kapitałowego widać także w funduszach inwestycyjnych. W ostatnim roku ich aktywa stopniały o ok. 25% ze 136 mld zł. do 96 mld- pisze Katarzyna Gontarczyk w Gazecie Wyborczej 08.08.2008.

Słabsze półrocze zamkniętych funduszy nieruchomości

Z trzech notowanych na GPW zamkniętych funduszy nieruchomości tylko jeden w ciągu ostatniego półrocza poprawił stopę zwrotu w porównaniu z wynikami sprzed roku.
Najgorszy wynik na koniec czerwca 2008 r. uzyskał BPH FIZ Sektora Nieruchomości. O ile w I kwartale wycena certyfikatu inwestycyjnego funduszu wzrosła, fatalny okazał się kwartał II, kiedy spadła wobec poprzedniej o ponad 9 proc. W komentarzu do wyniku BPH TFI podało, że na spadek wartości certyfikatu wpłynęło m.in. umocnienie złotego, które spowodowało, że mimo wzrostu przychodów z czynszów w euro w porównaniu z poprzednim kwartałem spadły przychody przeliczone na złotego. Ten fundusz wypada też najsłabiej – a wszystkie pojawiły się na rynku w latach 2004-2005, pod względem stopy zwrotu od początku działalności.
Dynamiki wzrostu wyceny certyfikatu z analogicznego półrocza 2007 r. nie udało się utrzymać FIZ Skarbiec-Rynku Nieruchomości. Jego wyniki nie są też do końca porównywalne z funduszami Arki i BPH TFI, ponieważ Skarbiec wycenia certyfikaty w innych terminach. I choć utrzymuje dobre wyniki, Rada Inwestorów zaleciła Skarbcowi nierozpoczynanie przez fundusz nowych projektów, a w związku z prawdopodobieństwem rozwiązania w 2009 roku, zwróciła się do audytora o przygotowanie dla potrzeb wewnętrznych alternatywnej wyceny jego aktywów.
Z informacji GP wynika, że grupa TFI, które poszerzą ofertę o fundusze nieruchomości, niedługo się powiększy. W KNF znajduje się obecnie pięć wniosków o zgodę na utworzenie zamkniętych funduszy inwestycyjnych nieruchomości, dwóch publicznych i trzech niepublicznych. Jeszcze wcześniej powinien dołączyć do nich Opera Terra FIZ, który będzie inwestować m.in. w ziemię rolną oraz nieruchomości niszowe. Projekty, którym się przyglądamy, mogą zapewnić co roku stopę zwrotu między 12 a 15 proc. – mówi Bartosz Puzdrowski, który ma zarządzać funduszem.

Źródło: Gazeta Prawna nr 153 z dnia 2008-08-06; MaŁgorzata Kwiatkowska

Powiązane wpisy:

1. Inwestycje – rynek nieruchomości.
2. Jak inwestować w nieruchomości w Polsce?
3. Mieszkania mogą również tanieć

W sytuacji intensywnych spadków na warszawskim parkiecie wiele osób zastanawia się czy obecnie jest dobry czas na zakup jednostek funduszy. Eksperci ostrzegają przed możliwością dalszych spadków i odwróceniem trendu na spadkowy. Inwestorzy wstrzymują się więc i czekają na kolejne sygnały z rynku. Jednakże mniej ostrożnych kuszą TFI organizujące promocje. Dzięki nim można zapłacić mniejszą lub całkowicie uniknąć prowizji przy nabyciu. Pozwala to zaoszczędzić kilka procent wpłacanych środków, co wpływa na wysokość ostatecznych zysków.
Pamiętajmy jednak, że promocje organizuje się, po to by przyciągnąć klientów. Jeśli na rynku jest hossa, a produkt wzbudza zainteresowanie to przeważnie nie ma potrzeby organizowania takich akcji, chyba, że jest ona element walki konkurencyjnej. Warto więc nabywać jednostki nawet mimo naliczenia kilkuprocentowej prowizji w sytuacji kiedy są perspektywy na osiągnięcie kilkunasto-, czy kilkudziesięcioprocentowego zysku. Dla przykładu lokując środki w końcu października 2006 r. w PKO/Credit Suisse Akcji Małych i Średnich Spółek, który najlepiej wypadł w październikowym rankingu Expandera, w przeciągu roku można było zarobić ponad 80%. W tej sytuacji opłacalne było zapłacenie prowizji, nawet gdyby jakieś TFI, którego podobny produkt w tym okresie osiągnął znacznie słabsze wyniki np. 20%, organizowało wtedy promocję.

Druga ważna kwestia to wybór czasu nabycia i zbycia jednostek. Niedużo pomoże zaoszczędzonych na promocji kilka procent, jeśli zakupimy jednostki w trendzie spadkowym, a wiele wskazuje na to, że może właśnie się on rozpoczynać. W takiej sytuacji może minąć bardzo długi czas zanim fundusz zacznie przynosić zyski. Obecnie sytuacja na rynku jest niepewna, a większość oferowanych na preferencyjnych warunkach produktów to fundusze akcji polskich. Wyjątkiem jest tu jedynie BZ WBK TFI oferująca fundusz stabilnego wzrostu i dwa fundusze akcji zagranicznych, również dosyć ryzykowne, biorąc pod uwagę, że obecna przecena na rynkach akcji ma charakter globalny.

W przypadku objętych również promocjami funduszy obligacji prowizje są mniejsze, więc zyskujemy mniej. Jeśli w przypadku funduszy akcyjnych prowizje dochodzą zwykle do 5% w zależności od wpłacanej kwoty, to w przypadku funduszy papierów dłużnych osiągają do 1,5%. Z drugiej jednak strony papiery dłużne przynoszą również znacznie niższe zyski – według stanu na koniec października br. roczna stopa zwrotu najlepszego, czyli Skarbca-Depozytowego wyniosła 7,5%, a najsłabszego SEB 2 wyniosła 1,9%. Co więcej, dziś wszystkie fundusze dłużne krajowe notują straty w ujęciu miesięcznym, co wynika ze znaczącego spadku cen polskich obligacji.

Jakie są motywy promocji według TFI? Millennium TFI, Idea TFI oraz Union Investment TFI już od dawna nie pobierają prowizji, jeśli zlecenie zostanie złożone za pośrednictwem strony internetowej (PKO TFI pobiera 50% standardowych prowizji w przypadku zleceń internetowych). Idea TFI i Union Investment w ten sam sposób promują też sprzedaż jednostek w siedzibie TFI. Tłumaczą takie posunięcie niższymi kosztami dzięki braku pośrednictwa, tym bardziej, że fundusze od lat można kupić bez prowizji np. w mBanku. DWS TFI i Skarbiec TFI argumentują z kolei czas zorganizowania promocji 10-leciem działalności.

Jakie by one nie były zawsze zanim damy się skusić na taką przynętę warto zastanowić się i policzyć czy nie lepiej zaczekać lub zainwestować w fundusz pobierający prowizję, ale osiągający lepsze wyniki.

Jarosław Sadowski, analityk firmy doradczej Expander

Zestawienie promocji w TFI

Źródło: www.expander.pl

Powiązane wpisy:

1. Kiepskie wyniki funduszy inwestycyjnych w lipcu
2. Podrasowany portfel
3. Zyski z biotechnologii dopiero przed nami

Brak powiązanych wpisów.